【就活の業界研究】ハウスメーカー業界の現状、課題、未来を把握しておこう

就活初期にできるだけ幅広い業界・業種を理解するために、業界研究コンテンツを作りました。何故それが大事かに関しては以下の記事を参考にしてください。

ハウスメーカー業界情報の７つのポイントを押さえよう

ハウスメーカーの定義

この記事ではパワービルダーと呼ばれる、住宅一次取得者層(初めての住宅購入者)をターゲットにした床面積30坪程度の土地付き一戸建住宅を2,000～3000万円程度の価格で年間1000戸以上を分譲する建売住宅業者、企業群（例：飯田グループホールディングス傘下の企業等）や不動産ディベロッパー、地域の工務店を除いて解説します。

ハウスメーカーとパワービルダー、不動産ディベロッパー、地元の工務店は新築住宅を供給するという意味では同じですが、業際による混乱を避けるために大手ハウスメーカーにフォーカスして解説します。

しかし「住宅市場」という意味では、共通の課題もあるため、パワービルダーや不動産企業を就活の対象に検討している方も、ぜひ参考にしてみてください。

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ハウスメーカーの現状と課題

少子高齢化と人口減少

国内市場がメインのハウスメーカーは、日本の抱える少子高齢化と人口減少の影響を受けます。

2021年１月に国土交通省から発表された2020年の建築着工統計調査では、2020（令和２）年の新築住宅着工件数は2019年度と比較すると9.9%の減少となり、815,340戸となっています。この戸数には分譲マンションや貸家も含んでいます。

総戸数を利用関係別に見ていくと、以下のような時系列推移になります。減少は4年連続となっています。

出典：令和２年(2020年）建築着工統計調査報告

2013（H25）の伸びは消費税増税（2014年4月1日に実施）前の駆け込み需要であり、2014（H26）年度における新設住宅着工戸数は88万戸と、 5 年ぶりに減少に転じています。2019年（R1)年には消費税の8%から10%への増税が有ったので、今までであればその直前に駆け込み需要があっても良かったのですが、減少傾向が続いています。

2020年は消費税の増税によるマイナス効果とともに、新型コロナウイルスの影響で住宅資材のサプライチェーンに問題が起きたことや、先行き不安感で住宅建設を見合わせた消費者が多く、大幅な減少になっています。

長期トレンドでも、1990年 以降年間100数十万戸で推移していた国内の新設住宅着工戸数は、2009年度（リーマンショック時）に77万戸台まで落ち込んだのち徐々に回復してきたものの、依然として100万戸には届いていません。

ハウスメーカーが主なビジネスソースとする持家（建築主が自分で居住する目的で建築するもの）の時系列推移では長期的には微減の傾向が続いているのです。

日本の総人口は既に減少に転じており、総世帯数も2019年度にはピークアウトしていると考えられています。

新設住宅着工数の総戸数の推移では2014（H26）年から3年間は増加傾向にありました。その伸びを支えていたのが貸家（賃貸用住宅）の伸びでした。

その賃貸住宅も金融庁によるアパートローン監視強化や、空室率の高まり、サブリース問題によるマインドの悪化、貸家採算性の低下などが挙げられ、貸家を取り巻く環境の悪化から、今後大きな成長はあまり期待できません。

世帯年収と住宅価格の乖離による二極化

厚生労働省の平30年国民生活基礎調査のデータでは、2017（H29）年の１世帯当たり平均所得金額は全世帯平均で551.6万円、中央値では423万円となっています。持家需要が高い、児童のいる世帯の1世帯当たりの平均所得金額は743.6万円となっています。

現状は異常なレベルの低金利状態にあり、所得額の7倍から10倍程度までなら住宅ローンを組むことが可能なので、児童のいる世帯で且つ自分の土地を所有していれば5000万程度の一戸建ては建設できる計算になります。

しかし、金利の動向によってはかつてのように年収の5倍が住宅ローン額の限界と言われていた時期もあり、3500万から4000万を建築価格と考える人も多いのです。

いづれにしてもハウスメーカーのターゲットは、土地持ちか、資産家、家を建てるために真剣に土地を探している層で、且つ一般から見れば高額の給与所得がある層、夫婦共働きを続けられる家庭で世帯年収が高い層、親からの遺産や親の資産もあわせて購入を検討できる層ということになります。

土地と建物を併せて新築住宅を購入する層は、土地と上物を含めて世帯年収の7倍程度の物件、あるいはマンションを探すことになります。

ハウスメーカーはこの需要も満たしていますが、はじめて不動産を取得する比較的若い層や、平均的な世帯年収の需要を主に取り込んでいるのがパワービルダーや地元の不動産会社の建売分譲住宅や、建築条件付きの土地取引、分譲マンション企業と考えれば分かり易いでしょう。

ハウスメーカー各社にも戦略の違いがあり、ターゲットを高額所得者にシフトする企業や、手の届きやすい価格を売りにする企業、独自の工法で耐久性や素材の良さを売りにする企業、省エネなどの付加価値を売りにしている企業、リフォーム需要も重視してきめ細かく対応するなど、企業毎に特徴があります。

ハウスメーカーを目指す方はぜひ各社の違いを研究して、自分の価値観にあった企業を見つけてください。

家族形態とライフスタイルの変化

世帯数の伸びが人口減少に転じても続いているのは単身世帯の増加が理由です。日本の社会は高度経済成長期より、夫婦と子による世帯形成を標準とした核家族化が進んできました。ハウスメーカーの戦略もそれを基本とし、親との二世帯住宅などのバリエーション展開でビジネスを展開してきました。

平成27年（2015年）に行われた国勢調査によると、一般世帯数は全国で5,333万1797世帯という結果でした。

世帯の家族類型別にみると，「単独世帯」（世帯人員が１人の世帯）は1841万7922世帯（一般世帯の34.6％），「夫婦と子供から成る世帯」は1428万8203世帯（同26.9％），「夫婦のみの世帯」は1071万8259世帯（同20.1％），「ひとり親と子供から成る世帯」は474万7976世帯（同8.9％）という結果でした。

一回前の平成22年（2010年）の国勢調査と比較すると、「単独世帯」は9.7％増（「うち65歳以上の単独世帯」は23.7％増）となっており，一般世帯に占める割合は32.4％から34.6％に上昇しています。

ハウスメーカーのコアターゲットである、「夫婦と子供から成る世帯」の一般世帯に占める割合は27.9％から26.9%と1%減少しています。

単身世帯など「夫婦と子による家族世帯」以外の世帯は、「夫婦と子による家族世帯」に比べて、住宅を取得する必要性やインセンティブは薄いと考えられます。この人口動態、世帯年収、家族形態とライフスタイルの変化から読み取れる方向性は大きく二つに分かれます。

しかしながら野村経済研究所の予測によれば、2020年時点で81万戸の新設住宅着工数は2030年ころには63万戸台になるとの予想もあり、楽観はできない状況です。

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賃貸住宅建設ビジネス

標準世帯の一戸建て注文建築の需要増が期待できない中で、ハウスメーカーが取り組んでいるもうひとつのビジネスが賃貸住宅建設です。

この分野に特に力を入れているのが、積水ハウスや大和ハウスです。シャーメゾンやD-roomといったブランドでテレビコマーシャルも展開しているのでご存知の方も多いでしょう。

この市場には大東建託グループ、東建コーポレーションやレオハウスなどの賃貸住宅建設分野に強い、アパート専業企業もありますが、ハウスメーカーも積極的に力を入れています。それほど広い土地でなくても、二世帯住宅をつくって、一戸を賃貸用にするなどのニーズもあるため、賃貸住宅建設はハウスメーカーとしては非常に親和性の高い市場です。

しかしながら総世帯数は人口が集中する傾向にある東京都ですら、総世帯数のピークアウトするのが2025年と予想されており、近畿が2020年、それ以外の地域ではすでにピークアウトしており、この市場全体も長期的には縮小に向かうと思われます。

また一部アパート建設投資専業企業による行き過ぎた営業行為なども問題になっており、それほど楽観はできません。

総務省が2013年に行った住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は約820万戸であり、全住宅に占める空き家の割合も過去最高の13.5パーセントという高い比率になっています。総需要と供給という意味では、地域差はあるものの住宅の供給がひっ迫している訳ではないのが現在の日本の状況なのです。

建築を担う大工不足問題

国土交通省の平成25年度のデータによれば、一戸建て注文住宅の53.3%は中小の大工、工務店が供給しています。ハウスメーカーの物件でも実際に建築しているのは地場の工務店、大工なのです。また木造在来工法の住宅の需要は非常に高く、大工は非常に重要な役割を果たしています。

同じく国土交通省のデータで、大工就業者数の推移をみていくと、木造住宅の担い手である大工就業者数は、平成22年に約40万人と、平成7年からの15年間で概ね半減しています。

また高齢化率（60歳以上の割合）は平成22年段階で28%となっており、長期的に建築を担う人材確保が課題になっていくことが予測されます。

海外市場への展開

縮小していく国内市場に頼っていては成長が難しいため、ハウスメーカー各社は海外事業を本格化させています。

例えば住友林業はM&Aで海外での住宅事業を展開しています。2009年以降オーストラリアで２社、アメリカで４社の住宅メーカーを傘下に収め、両国での年間販売棟数は9000棟に迫る勢いで成長しています。海外住宅事業は売上高の四分の一を占めるまでになり、経営を支える大きな柱になっています。2017年にはインドネシアで住宅分譲に乗り出すなど、成長が続くアジア市場にも進出しています。

海外市場に最も積極的なのが、大和ハウスであり、米国、豪州、中国、ベトナム、メキシコインドネシアなど15か国で、開発、分譲、賃貸、工業団地、流通施設などの事業を展開しています。

また積水ハウスも米国、豪州、中国、シンガポールで開発、分譲、新築請負、賃貸などの事業展開をしています。

パナソニックホームズが台湾、マレーシア、中国へ、セキスイハイムがタイへ、旭化成ホームグループ（へーベルハウス）やミサワホームもオーストラリアへ展開するなど、大手企業は海外事業を今後の成長戦略の一つと考え手を打っています。

災害に強い住宅の開発

近年、全国で大規模な自然災害が多発しています。

ハウスメーカー各社では、災害に強い住宅の開発を急いでいます。耐震構造は以前から注力していましたが、それに加えて、水害（台風時の床下・床上浸水等）に対する対策を強化した住宅の開発や、停電対策として蓄電池と災害情報に連動した自動充電をシステム化するなどの設備です。

また、水脈の条件にもよりますが、生活用水に使用できる井戸の設置などの商品化をしているメーカーもあります。

激甚災害と呼ばれる自然災害が増えている現在、災害対策は住宅の差別化ポイントとしてホットなトピックです。居住者の安心・安全に繋がる価値であり、就活生にとっても注目ポイントです。

住宅の省エネ化

東日本大震災以降、日本人のエネルギーに対する意識が変わり、太陽光発電や蓄電池、エネファーム、または断熱材などを組み合わせて気密性を上げ、住宅のエネルギー効率を高めた住宅が注目されてきました。

スマートハウスとも呼ばれる住宅で、このトレンドを上手くとらえ成長したのが一条工務店やヤマダホームズ（ヤマダ　エス・バイ・エル）です。

一条工務店は東日本大震災以降、高断熱高気密＋全館床暖房をセットにしたi-smartと、「夢発電」と呼ばれる、値段が高いとされていたソーラーパネルの設置費用を一条工務店が建て替えることで、「初期費用ゼロ円」で大型のソーラーパネルの設置を可能とした金融商品を組み合わせたことが市場に受け入れられ、一挙に販売棟数を伸ばしました。

その後の2017年の販売棟数ランキングでは、一条工務店は業界首位の積水ハウス（13,294棟）に続き、12,700棟の業界２位にまで成長しました。

新設住宅建設の際、高い断熱性やLED照明等の設備による省エネ、太陽光発電等による創エネで、快適な暮らしを維持しながらエネルギー収支「ゼロ」を目指すネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）は、大手ハウスメーカーのほとんどが取り組む戦略となっています。

住宅の未来形：スマートホーム（コネクテッドハウス）化

現在スマートスピーカーは市場の導入期にあり、今後の成長が期待されています。スマートスピーカーは現在WiFiやBluetoothでつながったAV機器などとのインターフェースになっていますが、住宅の各機器がIoTによってつながると、家電製品や電気等のエネルギー、照明やカーテン、鍵などのセキュリティなどをスマートスピーカーの音声認識を通じて一元的にコントロールすることができるようになります。

これがスマートホーム、コネクテッド・ハウスと呼ばれる、住宅の進化系の姿です。

この市場はまだまだ未開拓のため、IT業界、家電業界、ハウスメーカーや不動産の各業界の有力企業が狙っている分野になります。ハウスメーカーの立場から考えると、技術的に単独で全てを行うことは難しく、住宅設備企業や家電メーカー、IT企業との連携によっていち早く本格的な事業化を目指して、プロジェクトを進めているのが現状です。

省エネや住宅のロボット化によるテクノロジーの進化はハウスメーカーのビジネスモデルを変えていく可能すらあります。

IoTでつながった家はまさにビックデータの宝庫であり、それを活用して街単位でエネルギーの効率的な使用を可能にすることも理論的にはできるのです。また家とモビリティサービスを繋ぐ、公共のサービスを繋ぐなどの発展も考えられます。昔、SF映画で描かれた未来の家の形はもうそこまで来ているのかもしれません。

トヨタ自動車が開発に着手したウーブンシティでは、自動運転車やロボット、住宅など、モノや人がインターネットでつながり、集めたデータを活用して最適なサービスを提供するスマートシティーを目指しており、そこに立てられる住宅はまさにコネクテッド・ハウスのコンセプトを実装したものとなるでしょう。

以上駆け足で、ハウスメーカーの現状と課題、そして未来について解説しましたが、ハウスメーカーを就活の対象に考える学生、特に理系の学生は頭を柔らかくして未来のビジョンや、ハウスメーカーで実現したいことをぜひ真剣に考えてみてください。

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