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【就活の業界研究】:不動産業界の現状、課題、未来を把握しておこう

就活初期にできるだけ幅広い業界・業種を理解するために、業界研究コンテンツを作りました。何故それが大事かに関しては以下の記事を参考にしてください。

「就活の答え」では不動産業界を、以下の項目に沿って簡潔に情報をまとめていますので活用してください。

不動産業界情報の6つのポイントを押さえよう

  • 不動産業界の特徴とビジネスモデルを理解しよう
  • 不動産業界の現状と課題・未来
  • 不動産会社にはどんな仕事があるのか、職種の情報
  • 不動産会社に働く人のモチベ―ションは何か
  • 不動産業界に向く人、向かない人は、どういう人か
  • 代表的な不動産企業の概況

この記事では不動産業界の現状と課題、そして未来について解説していきます。不動産業界入門編として活用してください。

就活で不動産業界に興味を抱いた方は、不動産業界は好況なのか、不況なのかが気になっていると思います。

不動産は売買の場合、取引価格が高額なため、個人で言えば生涯で不動産売買取引を経験しても1度か2度、場合によっては不動産売買を経験しない方もいるでしょう。

また高額な取引となるため、景気の動向にも影響を受けることを感覚的に理解していると思います。不景気になって年収が上がっていかないと、個人の住宅取得の意欲も減退しますし、消費税増税などの影響も気になるところです。

不動産業界の現状

不動産業は国民生活や経済活動の基盤となる住宅・オフィス・商業施 設等の開発・流通・管理等を通じ、生活や経済成長を支える重要な基幹産業です。

国民資産としての不動産(2017年度、法人所有、個人所有、国・地方等の公的セクター所有の不動産)ストックの総額は約2,606兆円であり、国民資産の23.9%に当たっています。

不動産の法人数は約33万社(全産業の法人数の11.5%)であり、従業員数134万人(同2.7%)、国内総生産は61.8兆円で国内総生産に占める不動産の割合は11.3%となっています。

財務省がまとめている「年次別企業統計調査」(平成29年度・2017年度)の不動産業の売上推移は以下の様になっています。

年度20132014201520162017
売上(億円)377,048369,812393,835429,824434,355
増加率(%)15.4-1.96.59.11.0

売上の伸び率はアベノミクスがはじまった2013年に高い伸びを示した後は、消費税が5%から8%に上がった2014年には若干マイナスになっています。

豆知識:

  • ちなみに不動産取引に関連する消費税は、住宅の建築・購入をはじめ不動産仲介報酬額、オフィスなどの賃料、ローン手数料などのほとんどが課税対象になりますが、「土地の売買」や「住宅用の家賃」等は非課税です。
  • 中古住宅の売買は消費税がかかる場合とかからない場合が存在します。消費税がかからない場合に該当するのが、売主が個人の場合で、個人が個人に対して住宅を売買しても課税されることはありません。中古住宅の売主が不動産業者の場合は売買が事業になってしまうので、消費税が課税されることになります。

その後、2015、2016年は好調を維持し、2017年度から成長が鈍化しているトレンドになっています。

また売上高に対する営業利益率の推移は以下の様になっています。

年度20132014201520162017
売上高営業利益率 (%)11.012.611.611.513.2

売上高利益率のレンジでみると全産業平均の2013年度から2017年度推移4~5%の間の数字であり、非製造業の平均では3-4%というデータになっています。それらと比較すると、不動産業界の売上高に対する営業利益率は非常に高いレベルにあります。金融業・保険業はこの統計に入っていませんが、それ以外の製造業、非製造業の各業界に比較して、利益率は断トツで高い業界であることが分かります。

消費税増税・オリンピック後の影響

現在日本は日銀の金融政策の影響で超低金利下の状況であり、不動投資がしやすい状況です。また2020年の東京オリンピックを見据えて選手村の予定地となっている勝どきエリアをはじめ、都心部に大規模ビル開発が進んでいます。

近年渋谷や市ヶ谷、虎ノ門などでも商業ビルやタワーマンションの建設ラッシュが続いたため、不動産ビジネスはオリンピックまでは比較的堅調を維持するとみられています。

しかしながら足元では、タワーマンションへの投資を行っていた中国人投資家の動きが止まってタワーマンションの売れ行きが鈍っているという現象も起こっています。

オリンピック前にキャピタルゲインを狙ってタワーマンションを売り抜けるつもりで投資してきた投資家も、一部には目論見が違ってしまいロスカットのために物件を売り急ぐ動きすら出ています。

マンション需要に関しては不動産経済研究所が調査によると、2018年(1月~12月)に全国主要都市で発売された新築民間マンション1戸当りの平均価格は前年比0.4%増の4,759万円と、2年連続で上昇し最高値を更新しています。

首都圏に限ると新築マンションの平均価格は5,927万円、東京都区内では7,320万円にものぼり、親からの相続財産などがある人や、夫婦とも大企業に勤める高年収の正社員で世帯年収が高い世帯、企業経営者等、一部の人にしか手の届かないレベルになっています。

新築不動産の場合建物部分のみに消費税がかけられ、かつ価格表示は税込価格が原則であるため、見た目には増税の影響は見えにくい構造にはなっていますが、2019年4月1日以降に契約を結び、10月1日以降に引き渡しが行われる物件や、増税後に発売されるマンションは建物部分に2%の増税分が加算されるのです。(消費税は建物価格の10%)

従って既に一戸建てやマンションの売れ行きが鈍化しており、マンションで言えば分譲を小分けにして、第一期即日完売を宣伝文句にする手法も通用しなくなってきています。

不動産ビジネスの本質に着目しよう

不動産とは読んで字のごとく「不動」のものであるため、世の中に全く同じものは存在しません。従って他の工業製品のように大量生産はできず、全て固有のものとなります。

つまり大量生産、大量供給によるスケールメリットが全く効かないとは言えませんが、非常に効きにくいビジネスなのです。

不動産企業がどんなに安く不動産を提供したくても、土地や建物の取得コスト、建物の建設費が高騰していれば、かかったコストに更に自社の利益を乗せて価格を設定するしかなく、企業努力でコストを削減する余地は少ない業界です。

不動産開発事業で企画を工夫する余地はありますが、コストを絞りすぎると不動産そのものの魅力や価値に影響してしまいます。

不動産大手企業の場合社員の年収も高く、本社費や管理コスト(間接費)も巨額になるため、それらを吸収し、且つ利益を出す必要があります。それらのコストも、一件、一件の取引にコストオンする必要があります。

そのため同じような条件の一戸建て分譲住宅の販売価格が地元の中小の不動産会社、工務店が手がけた物件の方が安いという現象が良く起こります。逆に言えば地元の不動産会社は、そのようなビジネスで顧客に価値を提供して生き残っている訳です。

大手不動産企業は、ブランド力、信用力と共に、オンリーワンと呼べるような強味や開発事業を持っており、大手不動産企業でしかできない価値を提供して差別化を図っています。

分かり易い例では三菱地所の東京丸の内周辺の開発事業、三井不動産の日本橋周辺の開発事業、森ビルの虎ノ門エリアや六本木ヒルズの開発、住友不動産の都心のオフィスビル等を上げることができます。

不動産業界の課題と未来

2019年4月、国土交通省の社会資本整備審議会産業分科会不動産部会は、「不動産業ビジョン 2030 ~令和時代の『不動産最適活用』に向けて~」と題し、今後10年間の社会情勢の変化を踏まえ、不動産業の発展を継続的に確保するため、2030年ごろの不動産業の将来像と政策課題等をまとめ、発表しています。不動産業界に興味のある方は、簡単にダウンロードして読むことが出来ますので、ぜひ一度読んでみる事をお勧めします。

ペーパーの中では今後10年程度の間に重点的に検討を要する主な政策課題を10にまとめて解説しています。

不動産業界に関する10の課題:

  • ストック型社会の構築
  • 安全・安心な不動産取引の実現
  • 少子・高齢化社会への対応
  • 増加する外国人・グローバル化への対応
  • 国際競争力の強化
  • 技術革新・業務効率化
  • 地方創生・エリア価値向上
  • 不動産教育・担い手確保
  • 投資環境の整備
  • 現行要件の妥当性検証

この記事ではそのビジョンを基に、現在の不動産業界の抱える課題と将来像を就活生の未来に特に影響のある課題に絞って簡潔にまとめ、解説します。

ストック型社会の構築

既に人口減少局面に入り、空き家・空き地などの遊休状態にある不動産が増加している現 状やこうした傾向が今後とも継続することが予想されています。

つまり不動産のストックを有効活用する、官民一体の目標設定が必要になり、それを実現していく「ストック型社会」を目指すべきであるという提案です。

「ストック型社会 」の実現には、ストックを適切に管理・修繕・改修し、長寿命化・付加価値化を図りつつ、その価値が市場で適正に評価される好循環を創出する必要があり、それによって所有/ 賃貸、新築 /中古 、戸建て /マンションといった多様な選択肢から、ニーズに沿った不動産の活用を実現することができるとしています。

近年急増している空き家や空き地対策として遊休状態にある不動産については、宿泊施設や地域の交流施設にリノベーションやコンバージョンを図り、地域の課題の解消に活用していくなどのビジネスチャンスが増えていくでしょう。

また人口や世帯数の減少を見込んで、不動産の新規供給に関しては量的拡大よりも良質な不動産ストックを形成するという視点が重要になっていきます。今後は後世に継承できる不動産、計画的な街づくり、エリア全体のマネジメントなどが益々重要になっていくのです。

そして「ストック型社会」の実現に向けては、不動産 資産 価値を維持・向上 させる管理サービスが何よりも重要であることから、今後 、不動産管理業者は、『不動産最適活用 』を根源的に支える役割を担う質的な変化も求められていきます。

多様なライフスタイル、地方創生の実現、エリア価値の向上

日本社会の抱える問題の一つが東京一極集中化と地方・郊外の衰退・過疎化があり、東京・首都圏と地方の格差、中心都市部と郊外格差が拡大しているという点です。

しかしIT技術、デジタルテクノロジーの進化によって都市部と地方の距離的な制約を乗り越え、遠隔地に居ながら様々な活動が行えるようになると、今まで「立地不利」とされてきたエリアも「不動産最適活用」を通じて、人が暮らし・働 き・訪れる場として選択され 、地方創生を実現できる可能性があるとしています。

具体的にはサテライト・オフィスを集約して新しいビジネスゾーンを創り、地方の豊かな自然や暮らしとの両立を図って地方創生につなげる等の考え方です。

移住、曜日・季節に応じ複数の活動拠点を持つなど 、新しいライフ タイル・ワークスタイ ルの実現に向け、複数の不動産を利用、あるいは保有することを容易にするための仕組みを 検討する必要もあるでしょう。

進歩的な考えを持つIT企業群との連携を図り、成功事例を作れれば大きなビジネスチャンスにすることもできるでしょう。構想は正しくても、地方の人口減少や過疎化のスピードが高いために、難しい課題にはなりますが、これこそ官民一体で取り組んで不動産ディベロッパーのビジネスチャンスにするべき方向性なのです。

新しい需要の創造

現在の日本は世界中のどの国も経験したことのない急速な高齢化が進行しています。また単身世帯の増加や単身世帯の比率の増加共働き世帯の増加、介護・医療ニーズの増加、個人のライフスタイル、ワークスタイルの変化、外国人観光客や在留外国人の増加など、少子高齢化以外にも社会の構造は急速に変化しています。

不動産は国民生活や経済活動の基盤であるため、そこに暮らし、働く人のニーズの変化に応じて不動産の在り方も変化するべきであり、そこに新たなビジネスチャンスが生まれる可能性は大きいのです。

具体的には高齢者が安心して暮らせる住宅やヘルスケア施設の供給は既に喫緊の課題になっています。医療や福祉施設も今後益々重要性は高まるでしょう。

また急速に拡大しているEC市場の需要を満たす物流センター、外国人向け不動産の供給・管理、外国人との共生できる共同住宅など、ニーズの変化に即した良質な不動産供給にも大きなビジネスチャンスがあるでしょう。

不動産企業の海外展開

不動産事業はその事業の本質上国内市場が中心にはなりますが、成長著しい海外市場に国内で培ったノウハウが活かして、新たな収益の柱の一つにする戦略があります。

日本がバブル経済で沸き立っていた時は、円高ということもあって国内の不動産企業が海外の不動産を買いまくっていた時代もありました。

結局はバブルが崩壊して、その時の不動産投資の殆どが失敗してしまいましたが、その後の不況や低成長下でも生き残ってきたディベロッパーには、海外でも使えそうなノウハウが蓄積されています。

大規模なショッピングセンターの企画・開発やや商業施設・飲食施設の魅力的なの集積方法、日本のきめ細かい管理システムや、タウンマネジメント、鉄道と沿線の一体的な開発などは日本のディベロッパーの得意な分野と言えます。

海外での不動産開発や様々な法規制や、会計、税制、利権、政府、地方公共団体とのコネクションなど、難しい問題が付きまとうため、単独で開発できれば越したことはありませんが現実には難しいのが実情です。

日本企業はM&Aの活用も含め、現地の信頼できる企業とパートナーを組んで進出していく戦略をとるべきという提言が多くのシンクタンク・戦略コンサルから為されています。

特に成長の余地が大きい中国や東南アジア諸国には、既に日本の大手ディベロッパーが進出して具体的な事業を行っています。

また、三菱地所などの先駆的な企業は先進国で不動産投資を行い、オフィスビルの賃貸事業で成功している事例もあります。先進国では不動産と金融の融合が高度に進んでいるため、不動産の知識やノウハウに加えて証券化等の金融に関する専門性も今まで以上に必要になっています。

日本の不動産企業の海外市場を発展させるには、海外でビジネスができる不動産のプロ人財の育成が必要不可欠となっています。今後不動産業界を目指す皆さんには、是非チャレンジしてほしい領域の一つが「海外事業」です。

まとめ

消費税増税や東京オリンピック後の需要減退で心配されている学生も多いとは思いますが、長期でみれば対応しなければならない課題も多く、その課題をビジネスチャンスとして的確にとらえて対応できればまだまだ成長できる業界です。

ただし不動産業界と一口に言っても、得意としている分野や企業の規模によっても大きく状況や営業方法、収益の源泉が異なる業界なので、個別の企業を精査して一つ一つの企業をきっちり吟味して就活を進めていってください。

不動産業界の基本を把握して、興味を繋げることができた方は、不動産業界の特徴的な職種や仕事の内容、そこで働く人々の「やりがい」やモチベーション、そして不動産会社に向いている人、向かない人の「適性」に関してもチェックしておきましょう。

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